按揭貸款全攻略：了解樓宇按揭、二按貸款與居屋貸款

一、按揭貸款的主要特點

1. 抵押品：房地產是主要的抵押品，若借款人無法按時還款，銀行可將房產變賣以償還貸款。
2. 貸款額度：通常可貸款房產市值的60%至90%，具體視借款人的收入、信用評級和還款能力而定。
3. 貸款期限：一般為15至30年，取決於借款人的需求及還款能力。
4. 利率：分為固定利率和浮動利率，視乎市場情況和借款人選擇。
5. 月供金額：按揭貸款的月供金額包括本金和利息部分，部分貸款計劃允許提前還款。

二、按揭貸款的類型

1. 樓宇按揭

樓宇按揭主要指購買私人樓宇的按揭貸款。香港的樓宇按揭計劃一般允許借款人申請高達70-80%的貸款比例，而年輕首置客戶更可獲得高達90%的按揭貸款，但需要購買按揭保險。

舉例說明： 假設你想購買一套價值800萬港幣的房屋，並申請70%的按揭貸款：

• 房屋總價：8,000,000 港幣
• 首付（30%）：2,400,000 港幣
• 按揭貸款額度（70%）：5,600,000 港幣
• 貸款利率（浮動）：2.5% p.a.
• 貸款期限：25年

計算結果：

• 月供金額：約25,100 港幣（本金和利息）
• 總利息：約2,940,000 港幣

2. 二按貸款

二按貸款是指已存在第一按揭貸款的基礎上，追加一筆貸款。這通常發生在需要額外資金但不想或不能提前還清第一按揭貸款的情況下。二按貸款的利率通常比第一按揭貸款高，貸款機構也更傾向於降低貸款額度以控制風險。

二按貸款的注意事項：

• 貸款額度：通常不超過樓宇市值的10-20%。
• 利率：一般較第一按揭貸款高出1-2%。
• 風險：若無法按時償還二按貸款，銀行有權出售房產來償還貸款。

3. 居屋貸款

居屋貸款專為香港居屋買家設計。居屋是香港政府為協助市民置業而推出的資助房屋計劃，價格較私人樓宇低廉。

居屋貸款的特點：

• 首付比例：低至10%。
• 貸款比例：未補地價的居屋可貸款至市值的70%，已補地價的居屋可貸款至90%。
• 貸款利率：與樓宇按揭貸款相似，通常在2-3%之間。

注意事項：

• 補地價：居屋買家需要支付額外的土地補價費用才能出售房產或申請高額按揭貸款。

4. 未補地價居屋借錢

未補地價的居屋業主仍可申請按揭貸款，但貸款比例有限制。一般來說，未補地價的居屋貸款額度不超過房產市值的70%，且需要由政府指定的金融機構提供按揭保險。

舉例說明： 假設你想購買一套價值500萬港幣的未補地價居屋，並申請70%的按揭貸款：

• 房屋總價：5,000,000 港幣
• 首付（30%）：1,500,000 港幣
• 按揭貸款額度（70%）：3,500,000 港幣
• 貸款利率（浮動）：2.5% p.a.
• 貸款期限：25年

計算結果：

• 月供金額：約15,600 港幣（本金和利息）
• 總利息：約1,820,000 港幣

三、按揭貸款的申請流程

1. 選擇物業：確定想購買的物業或房屋。
2. 申請貸款：向銀行或金融機構遞交按揭貸款申請。
3. 貸款審批：銀行對借款人的收入、信用、房產狀況進行評估，決定貸款額度。
4. 簽訂合同：審批通過後，與銀行簽訂按揭貸款合同，並與賣方完成交易。
5. 開始還款：按時按月供表還款，直至全部貸款結清。

四、選擇按揭貸款時的注意事項

1. 利率變化：浮動利率的按揭貸款，月供金額會隨市場利率波動而改變。
2. 提前還款：了解貸款合同中有無提前還款的罰款條款。
3. 貸款比例：審慎決定貸款額度，確保還款能力足夠應付每月供款。
4. 按揭保險：當按揭貸款比例高於70%時，必須購買按揭保險，以降低貸款機構的風險。

五、按揭貸款的最新市場數據

香港按揭貸款的現狀：

• 根據2024年初的統計，香港按揭貸款總額約為1.9萬億港幣。
• 銀行按揭貸款平均利率為2.5%至3%。
• 2023年第三季度的按揭貸款總量同比增長5.2%，顯示樓市活動有所復甦。

按揭貸款市場的趨勢：

1. 利率趨勢：由於全球通脹和央行加息，預計香港按揭貸款利率仍有上升壓力。
2. 房價變動：香港房價可能在2024年保持穩定，但不同地區的價格將出現分化。
3. 政策變動：政府持續監管房地產市場，有可能推出新的措施限制高風險按揭貸款。

按揭貸款數據分析：

• 2023年香港樓宇按揭貸款總量約為1.5萬億港幣，其中住宅貸款佔比超過70%。
• 同年居屋按揭貸款總量超過3000億港幣。

六、如何選擇最適合自己的按揭貸款

1. 貸款比例與期限：根據自身經濟狀況，選擇合理的貸款比例與還款期限，避免過度負債。
2. 利率類型：選擇固定利率或浮動利率，視乎自身對風險的承受能力。
3. 比較不同銀行的優惠：不同銀行提供的按揭貸款條款、優惠有所不同，應多比較各家銀行的計劃。
4. 諮詢專業人士：尋求專業按揭顧問或貸款經紀的意見，了解最新市場動態與最佳貸款方案。

七、結語

按揭貸款對於香港的購房者來說，是一項重大且長期的財務承諾。無論是樓宇按揭、二按貸款或居屋貸款，申請者都應全面瞭解貸款細節與市場趨勢，謹慎選擇合適的貸款方案，確保在購房之路上行穩致遠。

如果你正在尋找最適合自己的按揭貸款方案，不妨聯絡專業按揭顧問或貸款經紀，他們能夠提供全面的貸款比較和選擇建議，讓你在置業之路上更輕鬆自在。